Invirtiendo en Oficinas

Cada semana, y esto viene ocurriendo hace años, leemos en los principales diarios de la capital y en las redes sociales que es el momento justo de comprar una oficina, que los precios están bajos, que la demanda es alta, que es una gran oportunidad de inversión. La verdad es que los precios de las oficinas han ido subiendo y bajando a lo largo de estos años de acuerdo al carácter cíclico del mercado inmobiliario; por ejemplo, en Santiago de Surco, los precios de las oficinas en planos han subido desde US$1,200 el metro cuadrado en el año 2008, hasta llegar a US$2,300 en el 2012; bajando después, hasta US$2,000 en el 2015. Evidentemente, son empresarios inmobiliarios  los que impulsan esta clase de noticias y, a su vez, los periodistas no tienen el conocimiento ni la experiencia necesarios para cuestionar la información y no saben si en efecto la compra de una oficina es una buena inversión.

Frente a esto y como inversionista en bienes raíces hace más de 10 años me animé a escribir este breve artículo y espero ayudar a aquel que esté pensando en adquirir una oficina para capitalizar su dinero o simplemente obtener ingresos.

Pues bien, empecemos. Antes de comprar una oficina debemos conocer y/o determinar tres variables fundamentales:

  1. Cuántas oficinas hay o habrán en el edificio (condominio). Esta información la podemos obtener del mismo corredor inmobiliario y nos servirá para estimar cuántos propietarios hay o habrán en el edificio. Si es menos de 50, perfecto, pasemos al punto 2; si es más de 80, mal. Con más de 80 propietarios la administración del edificio se torna difícil afectando el valor de la propiedad en el largo plazo. Además; una cifra muy alta puede indicar que cada piso del edificio va a contener un elevado número de oficinas y que habrá una mayor circulación de personas, lo cual le restará prestancia a la oficina.
  2. Cuál es el porcentaje de desocupación (vacancy rate). Es el número de oficinas disponibles con respecto al número total de oficinas que hay en la zona. Se toman ambos valores todos los meses y se saca un promedio anual. El porcentaje de desocupación o vacancia lo podemos hallar en los estudios de mercado que Colliers, CBRE o Binswanger publican cada trimestre en sus páginas web. Si la vacancia es menor al 5%, perfecto, pasemos al punto 3; si es mayor al 10%, mal. Mayor al 10% significa que tomará más de 6 meses encontrar un inquilino para nuestra oficina.
  3. Cuál es la tasa de capitalización (cap rate). Es el resultado de dividir el ingreso neto o flujo de caja anual producido por la oficina entre el valor de la misma. En otras palabras, es el retorno máximo que un inversionista recibiría por la compra al contado de su oficina. La tasa de capitalización no debe ser menor al 10% porque como veremos más adelante, significaría que la recuperación del capital invertido se daría luego de 10 años. Eso es demasiado tiempo.

Ejemplo #1

Es el año 2009 y se encuentra a la venta una oficina de 130 m2 con 3 estacionamientos, ubicada en la Av. Del Pinar 180, Chacarilla de Estanque, Santiago de Surco, Lima, Perú.

Valor de adquisición: US$ 239,000 incluido I.G.V.

Alquiler promedio: US$ 15 /m2/mes

El inversionista es una persona natural y por lo tanto le corresponde pagar el impuesto a la renta de primera categoría del 5% sobre el ingreso bruto (no paga el I.G.V.) El inversionista es también una persona informada, sabe que el edificio solo tiene 43 propietarios y que la vacancia de la zona (Chacarilla del Estanque) es de tan solo 5%. Con estos datos, ha determinado que el monto del alquiler mensual que va a pedir es de US$ 2,200.

Calculando el Cap Rate

Impuesto a la renta:

US$ 2,200 x 5% = US$ 110

Ingreso Bruto Potencial:

US$ 2,200 – US$ 110 = US$ 2,090

La renta no percibida, durante el tiempo que el inmueble esté desocupado, afectará al flujo de caja en el largo plazo. Para saber cuánto afectará, prorrateamos mensualmente este monto utilizando el porcentaje de desocupación o vacancia:

US$ 2,090 x 5% = US$ 104.5

En un horizonte de 5 años (60 meses):
US$ 104.5 x 60 meses = US$ 6,270
US$ 2,090 x 3 meses = US$ 6,270

El gasto de mantenimiento, durante el tiempo que el inmueble esté desocupado, será asumido por el inversionista. Para edificios de oficinas en Lima este gasto es de al menos US$ 3 /m2. Al igual que la renta no percibida, debemos prorratear mensualmente este monto:

130 m2 x US$ 3 /m2 = US$ 390

US$ 390 x 5% = US$ 19.5

Si al ingreso bruto potencial le restamos la renta no percibida y el gasto de mantenimiento prorrateados, nos quedará el ingreso bruto efectivo.

Ingreso Bruto Efectivo:

US$ 2,090 – US$ 104.5 – US$ 19.5 = US$ 1,966

Si al ingreso bruto efectivo le restamos los gastos fijos (impuesto predial, seguro, etc.) y los gastos operativos (arbitrios, luz, mantenimiento, etc.), nos quedará el ingreso operativo neto (NOI). Sin embargo; los gastos fijos se vuelven muy pequeños al prorratearse mensualmente, mientras que los gastos operativos son responsabilidad del inquilino; por lo tanto, podemos asumir que:

Ingreso Operativo Neto = Ingreso Bruto Efectivo

Finalmente, concluimos que:

NOI = US$ 1,966 x 12 meses = US$ 23,592

Cap Rate = 23,592 / 239,000 = 9.9% < 10%

A pesar de tener un Cap Rate inferior al 10%, que no es bueno, debemos considerar la alta tasa de ocupación de la zona que asciende al 95% (100% – vacancy rate) y las altas expectativas de apreciación que el inmueble tiene en el futuro. Frente a esto, nuestro inversionista negociará el valor de adquisición de la oficina para mejorar su retorno.

Consideraciones adicionales

  1. Cuando se va a adquirir una oficina, se debe buscar en un edificio de oficinas clase A+ del segmento prime; es decir, la propiedad debe ser parte de un condominio exclusivo. El mercado de oficinas en Lima actualmente es ineficiente y permite que el precio de venta en un edificio clase A+ sea casi el mismo que en un edificio clase B+ — ¿se imaginan un Mercedes Benz costando lo mismo que un Toyota Yaris?, ¡increíble pero cierto! — Entonces ¿por qué comprar un producto inferior si pueden tener el mejor a casi el mismo precio? Un edificio clase A+ está dotado de elementos que no tiene un edificio inferior, tales como sistemas para el uso eficiente del agua y la energía, para el manejo de desechos, etc., y los ambientes y la calidad de los acabados en las áreas comunes, no tienen punto de comparación.
  2. Para determinar la vacancia debemos identificar correctamente la zona y ser lo más precisos posible porque esta tasa puede variar de una calle a otra. Este es un plano de Lima donde se muestran las principales zonas o sub-mercados de oficinas:Sub-Mercados de Oficinas
  3. Pero, ¿qué es en realidad la vacancia? La vacancia — y esto es algo que a nuestro “personaje” periodístico no le gusta explicar — es la estimación a futuro del tiempo que demoraremos en encontrar un inquilino para nuestro inmueble. Por ejemplo, para un horizonte de 5 años (60 meses), una vacancia de 5% significa que demoraremos 3 meses. Debo señalar, que actualmente hay zonas en Miraflores y Santiago de Surco cuya vacancia sobrepasa el 30%, esto quiere decir que un inversionista tendría que, o esperar 18 meses, o efectuar un reducción considerable del monto del alquiler (de un 30%) para encontrar rápidamente un inquilino. Ambas situaciones son totalmente inaceptables.
  4. Como podemos adivinar, el Cap Rate es sumamente sensible a la vacancia, por lo que sería un grave error no considerarlo en el cálculo. En el ejemplo #1, una vacancia del 10% habría hecho inviable la inversión. Pero ¿qué sucedería si no tuviéramos esta medida, o si no estuviéramos seguros de la información que tenemos? En última instancia, podemos usar la vacancia promedio de Lima que en este momento, según el reporte de Colliers del 2do. trimestre del 2015, asciende a 14%. Muy alto en mi opinión.
  5. Como ya vimos, el Cap Rate es el retorno máximo que un inversionista recibiría por la compra al contado de su oficina. Otra manera de verlo, es que es el inverso del price-earnings ratio o P/E ratio. A un Cap Rate del 10% le corresponde un P/E ratio de 10, y cuanto más alto sea el Cap Rate, más bajo será el P/E ratio. De hecho, los “expertos” en el Perú siempre utilizan el P/E ratio, más conocido aquí como PER, para sustentar su posición: comparan el PER de las oficinas que ronda los 10, con el PER de las viviendas que supera los 15, para “demostrar” que la compra una oficina es una buena inversión, lo cual es una falacia.
  6. Es necesario aclarar que el P/E ratio o PER es en realidad un índice que sirve para comparar acciones de empresas del mismo sector que cotizan en la bolsa de valores. Siendo un índice de acciones, también puede interpretarse como el número de años que le tomaría a un inversionista recuperar su inversión. Entonces, un P/E ratio o PER de 10 significa que un inversionista recuperará su capital, a través de los alquileres, luego de 10 años.
  7. Finalmente, hay que señalar que el Cap Rate es un concepto fundamental en la industria de bienes raíces comerciales en los EEUU. Es una manera muy simple y rápida de conocer el límite máximo de rentabilidad en una inversión inmobiliaria. El Cap Rate no debe ser empleado para valorizar una propiedad, ni usado para otros propósitos. Si queremos adquirir una oficina en planos, debemos tener cuidado al estimar la vacancia ya que es variable en el tiempo. La construcción de un edificio toma entre 2 y 3 años, lapso en el cual la vacancia en la zona podría subir 20 puntos o más.